Von der überhöhten Nachforderung bis zum vorgetäuschten Eigenbedarf: die häufigsten Tricks rund um Wohnung, Kaution und Mieterhöhung und die passende rechtliche Antwort dazu.
Der Wohnungsmarkt ist angespannt, und wo Menschen unter Druck stehen und dringend etwas brauchen, tauchen zuverlässig Maschen auf. Manche sind glatter Betrug, andere sind Klauseln und Forderungen, die sich seriös geben, aber vor Gericht keinen Bestand haben. Die gute Nachricht: für fast jede dieser Maschen gibt es eine klare rechtliche Antwort. Sie müssen sie nur kennen.
Zahlen Sie bei der Wohnungssuche niemals Geld vor der Besichtigung, echte Vermieter und Makler verlangen das nicht. Eine Mietkaution darf höchstens 3 Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB) und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Schönheitsreparatur-Klauseln mit starren Fristen sind unwirksam (BGH VIII ZR 361/03). Mieterhöhungen sind an die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze gebunden (§ 558 BGB), Modernisierungsumlagen auf 8 Prozent gedeckelt (§ 559 BGB). Bei Wohnungsvermittlung gilt das Bestellerprinzip (§ 3 WoVermRG), und wer wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf ausziehen musste, kann Schadensersatz verlangen.
Eine beliebte Masche: kurz bevor Ansprüche verjähren, flattert plötzlich eine hohe Nebenkosten- oder Schadensnachforderung ins Haus, oft nach dem Auszug. Die Rechnung soll Druck erzeugen und schnell bezahlt werden. Prüfen Sie hier zweierlei: ob die Nebenkostenabrechnung überhaupt fristgerecht kam (der Vermieter hat dafür 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 3 BGB) und ob die einzelnen Posten berechtigt sind. Zahlen Sie nicht vorschnell, nur weil eine Frist naht, sondern verlangen Sie eine nachvollziehbare Abrechnung und Belegeinsicht.
Viele Mietverträge verpflichten den Mieter zu Schönheitsreparaturen nach festen Zeitabständen, etwa Küche alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre. Solche starren Fristen sind unwirksam, weil sie den Mieter auch dann zum Renovieren zwingen würden, wenn die Wohnung gar nicht abgenutzt ist (grundlegend BGH, VIII ZR 361/03). Ist die Fristenregelung unwirksam, entfällt die gesamte Verpflichtung, nicht nur die Frist. Ebenfalls unwirksam ist die Pflicht, eine unrenoviert übernommene Wohnung ohne angemessenen Ausgleich renoviert zurückzugeben. Prüfen Sie Ihre Klausel genau, bevor Sie beim Auszug streichen oder eine Abstandszahlung leisten.
Die Mietsicherheit darf das Dreifache der monatlichen Kaltmiete (Miete ohne Betriebskosten) nicht übersteigen (§ 551 Abs. 1 BGB). Verlangt der Vermieter mehr, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Sie dürfen die Barkaution zudem in 3 gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Forderung, die volle Kaution sofort und zusätzlich zur ersten Miete zu überweisen, müssen Sie nicht erfüllen.
Der Vermieter muss eine Geldsicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen Ihnen zu. Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, dürfen Sie die Kautionszahlung bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage zurückhalten. Das schützt Ihr Geld für den Fall, dass der Vermieter zahlungsunfähig wird.
Nach dem Auszug muss die Kaution zurück, wenn keine berechtigten Ansprüche mehr offen sind. Eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist steht dem Vermieter zu, in der Regel einige Monate, teils darf er einen Teil bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung einbehalten. Unzulässig sind dagegen erfundene Abzüge: normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist mit der Miete abgegolten und darf nicht in Rechnung gestellt werden. Verlangen Sie eine schriftliche, belegte Aufstellung jedes Abzugs und akzeptieren Sie keine pauschalen Beträge ohne Nachweis.
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss die Miete 15 Monate unverändert gewesen sein, und sie darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken viele Länder diese Kappungsgrenze auf 15 Prozent. Der Vermieter muss die Erhöhung zudem begründen, etwa mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Ohne Begründung und ohne Einhaltung dieser Grenzen müssen Sie einer Erhöhung nicht zustimmen.
Nach einer echten Modernisierung darf der Vermieter jährlich 8 Prozent der auf Ihre Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Häufige Tricks: reine Instandhaltung oder Reparatur wird als Modernisierung ausgegeben (nur echte Verbesserungen oder Energieeinsparungen zählen, ersparte Instandhaltungskosten sind herauszurechnen) oder die Ankündigungs- und Formvorschriften werden übergangen. Zusätzlich gilt eine Kappung, die Miete darf durch die Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei niedriger Ausgangsmiete um höchstens 2 Euro. Prüfen Sie, was wirklich modernisiert wurde und ob nur zulässige Kosten umgelegt werden.
Der Klassiker beim Wohnungsbetrug: ein Traumangebot zu einem verdächtig günstigen Preis, der angebliche Vermieter ist im Ausland, und Sie sollen vor der Besichtigung eine Kaution oder eine Reservierungsgebühr überweisen, oft über einen Zahlungsdienst oder an einen Treuhänder. Danach verschwindet der Kontakt. Die Regel ist einfach: zahlen Sie nie Geld, bevor Sie die Wohnung besichtigt und einen echten Vertrag mit einem identifizierbaren Vermieter geschlossen haben. Seriöse Vermieter verlangen keine Vorkasse und keine Schlüsselübergabe per Post.
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: nur wer den Makler beauftragt hat, zahlt ihn (§ 3 WoVermRG). In der Praxis heißt das fast immer, der Vermieter beauftragt, also zahlt der Vermieter. Ihnen als Wohnungssuchendem darf keine Provision aufgebürdet werden, nur weil der Vermieter den Makler eingeschaltet hat. Eine Vereinbarung, die Sie zur Zahlung verpflichten soll, obwohl Sie den Makler nicht beauftragt haben, ist unwirksam. Lassen Sie sich nicht einreden, die Provision sei Bedingung für den Zuschlag.
Eine besonders bittere Masche: der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs, angeblich braucht er die Wohnung für sich oder Angehörige, doch der Grund ist erfunden, um Sie loszuwerden und die Wohnung teurer neu zu vermieten. Zieht der Mieter aufgrund einer solchen Kündigung aus und stellt sich der Eigenbedarf als vorgetäuscht heraus, kann er Schadensersatz verlangen, etwa Umzugs- und Maklerkosten oder die Mehrkosten einer teureren Ersatzwohnung (BGH, VIII ZR 49/16). Wird nach Ihrem Auszug plötzlich neu vermietet statt selbst eingezogen, sammeln Sie Belege und lassen Sie den Fall prüfen.
Wir sind eine unabhängige Bürgerinitiative und informieren allgemein. Dieser Text ist keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit oder Unsicherheit wenden Sie sich an Ihren örtlichen Mieterverein, an den Deutschen Mieterbund oder an eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht. Bei Betrugsverdacht bei der Wohnungssuche erstatten Sie Anzeige bei der Polizei.